29/07/2024
Diferencias Claves entre la Ley de Arriendo 21.461 y la Ley 18.101: Protección para los Propietarios en Caso de Mala Conducta del Arrendatario
En junio de 2022, la Ley 21.461 fue promulgada en Chile con el objetivo de abordar diversas lagunas legales presentes en la antigua Ley 18.101 de 1982. Esta nueva ley se centra en proporcionar mayor seguridad y protección tanto a los propietarios como a los arrendatarios, con un énfasis particular en los derechos del arrendador ante situaciones de incumplimiento por parte del arrendatario. A continuación, se destacan las principales diferencias y novedades introducidas por la Ley 21.461 en comparación con la Ley 18.101.
Medida Precautoria de Restitución Anticipada de Inmuebles
Una de las innovaciones más significativas de la Ley 21.461 es la incorporación de la medida precautoria de restitución anticipada del inmueble. Según el nuevo numeral 7 bis del artículo 8 de la Ley 18.101 modificado, el juez puede ordenar la restitución anticipada del inmueble y el desalojo del arrendatario demandado con auxilio de la fuerza pública si fuera necesario, siempre que se acredite la destrucción parcial o inutilización del inmueble debido a la acción u omisión del arrendatario. Esta medida busca agilizar el proceso y proteger al propietario ante daños significativos causados por el arrendatario.
Procedimiento Monitorio para Cobro de Rentas
Otra importante adición es el procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento, establecido en el nuevo Título III bis de la Ley 18.101. Este procedimiento permite al arrendador solicitar el cobro de rentas adeudadas y la restitución del inmueble de manera expedita, reduciendo el tiempo y los costos asociados a los juicios tradicionales. El procedimiento monitorio exige que el arrendatario pague las rentas y cuentas adeudadas en un plazo de diez días corridos, y en caso de no hacerlo, se procederá con su desalojo.
Derogación del Artículo 10
La Ley 21.461 deroga el artículo 10 de la Ley 18.101, eliminando disposiciones anteriores que podrían haber sido menos efectivas en la protección de los derechos del propietario ante el incumplimiento de pagos por parte del arrendatario. Esta derogación simplifica y moderniza el marco legal, alineándolo con las nuevas disposiciones introducidas.
Obligaciones Documentales y de Notificación
La nueva ley también refuerza las obligaciones documentales y de notificación. Por ejemplo, los contratos de arrendamiento deben ser autorizados por un notario, quien verificará los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble. Esta formalidad proporciona una base sólida para ejercer la demanda monitoria en caso de incumplimiento.
Equilibrio y Transparencia
Además, la Ley 21.461 promueve un equilibrio y transparencia en la relación arrendador-arrendatario. Se busca crear un marco regulatorio simétrico que proteja tanto a propietarios como a arrendatarios, incentivando así un mayor número de actores a participar en la industria del arrendamiento.
Conclusión
En resumen, la Ley 21.461 de 2022 introduce medidas significativas que fortalecen los derechos de los propietarios ante incumplimientos de los arrendatarios. La restitución anticipada de inmuebles y el procedimiento monitorio para el cobro de rentas son innovaciones clave que modernizan el marco legal, ofreciendo mayor seguridad y protección en los contratos de arrendamiento en Chile. Estas modificaciones no solo benefician a los propietarios, sino que también promueven prácticas justas y equilibradas en el mercado de arriendos urbanos.
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